reits分红后净值变化

1. REITs分红后净值变化的原因

REITs（不动产投资信托基金）是指投资者通过购买不动产信托份额来间接投资于不动产市场的金融工具。

REITs的分红后净值变化受以下几个主要因素的影响：

(1) 每年较高的分红收益率：

经营权REITs每年给出较高一些的分红收益率（6%-12%），这导致了每年分红一次净值就会减少一定比例，相当于每年分批拿回自己的本金。

比如，投资者首期投入100万，每年给出7万的分红，看起来有7%的收益，但在20年后，实际的净值可能已经归零。这是因为净值是相对于发行价的，而分红会导致净值逐渐减少。

(2) 分红操作对基金份额净值的修正：

公募REITs在分红除权日会对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。这是对分红前后基金份额净值变化的修正，旨在使投资人在基金分红后仍能持有相应的权益。

(3) 折旧与摊销的影响：

公开上市的REITs持有不动产，并通过租金收入和资产增值获得回报。不动产随着时间的推移会产生折旧和摊销，这会对REITs的净值产生影响。折旧和摊销的计算通常基于不动产的使用寿命和价值。

2. REITs的估值方法

REITs的估值方法主要分为两类：基于收益率的估值方法和基于物业资产的估值方法。

(1) 基于收益率的估值方法：

此种估值方法主要是基于股息收益率来评估REITs。投资者可以通过计算REITs的股息收益率来估算其净资本收益率。这种方法通过比较REITs的股息分派率和其他投资的收益率来确定其相对价值。

(2) 基于物业资产的估值方法：

基于物业资产的估值方法主要是基于资产净值来评估REITs。投资者可以通过评估REITs所持有的物业资产的市场价值和潜在价值来确定其净资产价值。这种方法通常需要考虑物业的位置、租金收入、市场需求等因素。

3. 公募REITs基金净值变化情况

根据数据来源于Wind和基金季报，对首批9只公募REITs的年报净值变动进行了分析。

其中有8只基金的净值发生了变化，其中有4只净值上涨或不变，有5只净值下跌。

从分类型来看，产权类的3只基金净值上涨，2只基金净值下跌；经营权类的3只基金净值上涨。

4. 可供分配现金流与资产评估净值的比值

可供分配现金流与资产评估净值的比值被称为净现金流分派率，是投资人可预期的年化分红回报率的衡量指标。

净现金流分派率等于可供分配的现金流与资产评估净值的比值。这是投资人判断REITs的投资回报的重要指标之一。

5. REITs的影响因素

REITs的净值和投资回报受多个细分指标的影响，包括内在价值、市场环境等因素。

(1) 内在价值：

内在价值包含分红收益和增值收益。分红收益是指通过分红获得的现金流收益，而增值收益是指通过不动产的升值带来的潜在回报。

(2) 市场环境：

市场环境方面的因素主要包括经济周期、流动性和通胀环境等。这些因素会直接或间接地影响REITs的租金收入、物业价值和投资回报。

例如，经济周期的不同阶段对REITs的租金需求和物业价值产生不同的影响，而通胀环境的变化会影响REITs的成本和回报。

REITs分红后净值变化受多个因素的影响，包括分红收益率、分红操作、折旧与摊销等。投资者可以通过基于收益率和基于物业资产的估值方法来评估REITs的投资价值。

公募REITs基金的净值变化情况不一，其中产权类和经营权类的基金净值表现有所不同。投资人可通过净现金流分派率等指标来衡量REITs的投资回报。

REITs的净值和投资回报受到内在价值和市场环境等因素的影响，投资者需要综合考虑各个因素来做出投资决策。